Taloyhtiön hallituksen vastuu remontissa – käytännön opas 2025

TL;DR – lyhyt yhteenveto

• Hallituksen yleistehtävä on huolehtia yhtiön hallinnosta, kiinteistönpidosta ja varainhoidon valvonnasta sekä edistää yhtiön etua huolellisesti ja lojaalisti (AOYL 7 luku, 1:11). Finlex
• Tavanomainen kunnossapito kuuluu hallitukselle; merkittävät korjaus- ja uudistushankkeet päättää yhtiökokous (AOYL 6:31–33). Kiinteistölakimies
• Kunnossapitotarveselvitys (KPTS) esitetään vuosittain 5 vuoden jänteellä ja toimii remonttien suunnittelun pohjana (AOYL 6:3). Lähde
• Uudistukset, jotka hyödyttävät vain osaa osakkaista, vaativat yleensä 2/3-määräenemmistön (AOYL 6:33). Lähde
• Johdon vahingonkorvausvastuu on AOYL 24 luvussa; D&O-vakuutus pienentää henkilökohtaista taloudellista riskiä. OP

Hallituksen rooli ja velvollisuudet remontissa

AOYL:n (Asunto-osakeyhtiölaki) mukaan hallitus huolehtii taloyhtiön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä varainhoidon valvonnasta. Remonteissa tämä tarkoittaa mm. kuntotutkimusten teettämistä, hankesuunnittelun valmistelua, kilpailutusta, sopimusten tekemistä toimivallan rajoissa sekä valvonnan järjestämistä. Johtoa sitovat huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuus sekä osakkaiden yhdenvertaisuus. Finlex (AOYL)

Päätöksenteko: hallitus vs. yhtiökokous

Mitä hallitus voi päättää itse?

Hallituksen toimivaltaan kuuluvat yhtiön tavanomaiset ja vähäiset kunnossapitoasiat. Epätavalliset tai laajakantoiset toimet – kuten linjasaneeraus tai julkisivun peruskorjaus – edellyttävät yhtiökokouksen päätöstä (AOYL 6:31–33). Lähde

Enemmistö vai 2/3-määräenemmistö?

• Enemmistöpäätös: korjaukset, joilla rakennus saatetaan vastaamaan ajankohdan vaatimuksia tai tavanomaiset uudistukset (AOYL 6:31). Kooste
• 2/3-päätös: kun uudistus hyödyttää vain osaa osakkaista (AOYL 6:33) ja kulut kohdennetaan hyötyjille asianmukaisesti. Kooste

Vinkki: sähköautojen latausinfrasta on usein voitava päättää enemmistöllä kestävää asumista edistävänä uudistuksena, mutta ratkaisu riippuu olosuhteista. Lisälukemista

Kunnossapitotarveselvitys (KPTS)

Hallituksen on esitettävä vuosittain yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeista seuraavien viiden vuoden aikana (AOYL 6:3). KPTS ei ole päätös hankkeen toteuttamisesta, mutta se ohjaa suunnittelua, budjetointia ja rahoitusta. Lähde

KPTS-mallipohja (Kiinteistöliitto)

Kilpailutus ja sopimukset (YSE 1998 / KSE 2013)

Urakoissa käytetään vakiintuneesti YSE 1998 -ehtoja ja rakennuttaja-/valvontatehtävissä KSE 2013 -ehtoja. Ne eivät ole lakia, mutta määrittävät sopimusten vastuut, menettelyt lisä- ja muutostöissä, viivästys- ja takuuasiat jne. Liitä ehdot sopimusasiakirjoihin ja nimeä riippumaton valvoja.

• YSE 1998 (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot): Rakennustieto – kuvaus · PDF
• KSE 2013 (Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot): PDF

Viestintä ja dokumentointi (isännöitsijäntodistus ym.)

Läpinäkyvä viestintä (kustannukset, aikataulu, päätökset) on hallituksen vastuulla. Osakkaiden muutostyötiedot annetaan isännöitsijäntodistuksessa (AOYL 7:27) ja yhtiöllä on velvollisuus säilyttää niitä koskevat tiedot (AOYL 7:28). Finlex (AOYL) · OM:n opas

Yhdenvertaisuus ja esteellisyys

AOYL 1:10 kieltää osakkaiden epätasapuolisen kohtelun. Hallituksen jäsen on esteellinen osallistumaan asian käsittelyyn, jos kyse on hänen ja yhtiön välisestä sopimuksesta tai jos henkilökohtainen etu on kyseessä (AOYL 7:4). Taustaa ja käytäntöä · Finlex

Vahingonkorvausvastuu ja hallinnon vastuuvakuutus (D&O)

AOYL 24 luku säätää johdon (hallituksen/isännöitsijän) korvausvastuusta tahallaan tai huolimattomuudesta aiheutetuista vahingoista yhtiölle, osakkaalle tai muulle. Hallinnon vastuuvakuutus (D&O) kattaa ehtojen mukaan oikeudenkäyntikuluja ja varallisuusvahinkoja. Johdanto · OP – taloyhtiön vakuutukset

Osakashyvitys (AOYL 6:32)

Jos yhtiölle syntyy säästöä osakkaan aiemman huoneistoremontin vuoksi (esim. kylpyhuone tehty äskettäin), yhtiökokous voi päättää hyvityksestä osakkaalle. Hyvitys perustuu yhtiölle syntyvään todelliseen säästöön ja vastikeosuuksiin; periaatteista päätetään yhtiökokouksessa. Taustaa · 547/2010

Tarkistuslista hallitukselle

• Kartoitus: päivitä KPTS (5 v), tilaa tarvittavat kuntotutkimukset. Katso KPTS
• Hankesuunnittelu: määrittele tavoite, laajuus, kustannukset, rahoitusvaihtoehdot.
• Päätösperusta: AOYL 6:31–33: enemmistö vai 2/3; kustannusten jako; mahdolliset hyvitykset.
• Kilpailutus: tarjouspyynnöt ja urakka-asiakirjat; liitä YSE 1998/KSE 2013. Katso linkit
• Valvonta: nimeä riippumaton rakennuttajakonsultti/valvoja.
• Viestintä: aikataulut, kustannusseuranta, muutostyöohjeistus.
• Esteellisyys: tarkista ennen jokaista päätöstä (AOYL 7:4).
• Vastaanotto & takuut: puutelista, takuuajat, huoltokirja.
• Dokumentointi: päivitä isännöitsijäntodistus- ja muutostyörekisterit (AOYL 7:27–28).
• Vakuutukset: varmista D&O ja toiminnanvastuuvakuutuksen taso.

UKK – usein kysyttyä

Voiko hallitus päättää putkiremontista itse?

Yleensä ei. Linjasaneeraus on laajakantoinen hanke → päätös yhtiökokouksessa (AOYL 6:31). Lisätietoa

Milloin riittää enemmistö ja milloin tarvitaan 2/3?

Enemmistö: tavanomaiset korjaukset ja monet kestävyyttä edistävät uudistukset. 2/3: kun uudistus hyödyttää vain osaa osakkaista ja kulut kohdistetaan heille (AOYL 6:33). Kooste

Saako aiemmasta kylpyhuoneremontista hyvitystä?

Kyllä, jos yhtiölle syntyy todellinen säästö taloyhtiön hankkeessa (AOYL 6:32). Periaatteista päättää yhtiökokous. Lue lisää

Mistä johto on vastuussa?

AOYL 24 luku: vahingonkorvausvastuu tahallisuudesta tai huolimattomuudesta. D&O-vakuutus voi kattaa oikeudenkäyntikuluja ja korvauksia ehtojen mukaan. Johdanto · OP

Muutokset 2025–2026

537/2025: eduskunta hyväksyi kesällä 2025 lain, jolla muutetaan AOYL:n 6 luvun 18 ja 45 §:ää sekä 9 luvun 6 ja 13 §:ää. Laki tulee voimaan 1.1.2026. Muutoksiin kuuluu mm. osakkaiden mahdollisuus hakea erityistä tarkastusta tietyin edellytyksin viranomaisen määrättäväksi (9:13). Tarkista ajantasainen säädösteksti ja voimaantulo Finlexistä: 537/2025 · sv-kielinen sivu (voimaantulo mainittu).

Lisäksi OM:n työryhmän mietinnössä (8/2025) ehdotetaan laajempia AOYL-päivityksiä (mm. tiedonsaanti, kokouskäytännöt, kunnossapitovastuu). Seuraa hankkeen etenemistä: tiedote · mietintö (PDF).